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Cresce l’M&A in Uk, nell’immobiliare ancora di più. I titoli più a sconto per Berenberg


Cresce l'M&A in Uk, nell'immobiliare ancora di più. I titoli più a sconto per Berenberg

Si rafforza la voglia di M&A nel Regno Unito. Lo rimarcano gli analisti di Berenberg, ricordando i 24 deal annunciati nel primo semestre di quest’anno di cui 13 capitanate da società di private equity per un valore pari a 21 miliardi di sterline. Una crescita di tutto rispetto se si pensa che un anno fa le offerte di private equity sono state appena quattro. Al momento, la potenza di fuoco di queste operazioni finanziarie supera i 3 trilioni di dollari.

A fare la parte del leone il comparto immobiliare, dove Berenberg riconosce che è possibile indebitarsi in maniera conveniente. Sette sono state le acquisizioni di società quotate completate da inizio anno. In questo scenario, il private equity ha pesato per il 78% con un premio medio del 2,5% rispetto all’ultimo NAV rilevato. Lo scorso 4 agosto, il cda di DRIP ha annunciato una possibile offerta sull’intero capitale sociale di REIT (0,535 azioni REIT per ogni azione di DRIP), a un valore di 21,6 milioni di sterline con un premio dell’8,8%.

Il 16 luglio la joint venture Gemini Jersey, un veicolo di nuova costituzione di proprietà di Scape Living  e iQSA Holdco Limited (Blackstone), ha confermato un’offerta di 213 penny per azione per GCP Student Living. Andando sempre a ritroso nel tempo, l’11 giugno le controllate da PineBridge Benson Elliot hanno confermato un’offerta di 202,1 penny per azione per Sigma Capital, con un sovrapprezzo del 35,6% rispetto alla chiusura del giorno precedente, valorizzando l’intera società 188,4 milioni di sterline. Il 7 maggio, invece, gli affiliati di Blackstone hanno confermato un’offerta in contanti da 542 pence per azione per St Modwen, con un premio pari al 21,1% (448 pence). Il 24 giugno quest’offerta è stata aumentata a 560 pence per azione, con un premio del 25,1% sul prezzo di chiusura del 6 maggio.

Il 26 febbraio, una controllata da Starwood Funds ha confermato un’offerta da 121,35 pence per azione per RDI REIT con un premio del 33,1% rispetto al prezzo di chiusura del giorno precedente. Si badi che Starwood era già un azionista, avendo acquisito da Redefine una quota del 29,5% di RDI a luglio 2020. Il 6 novembre The Wellcome Trust ha lanciato un’offerta in contanti da 345 pence per azione per Urban&Civic con un premio del 63,5% rispetto al prezzo di chiusura del giorno precedente.

Il 23 ottobre una consociata di Lonestar Real Estate ha lanciato un’offerta da 115 pence per azione su McCarthy & Stone a premio del 38,6% rispetto alla chiusura del giorno precedente e con una valutazione dell’intero gruppo a 630 milioni di sterline, mentre il 18 dicembre Potter UK Bidco, di proprietà indiretta di Blackstone, ha confermato un’offerta da 116,5 pence per azione su Hansteen (premio del 10,3% rispetto al prezzo prima dell’annuncio). Infine, il 14 agosto Henderson Park ha confermato un’offerta da 1,91 per azione su Green REIT (premio del 24,7%).

Berenberg sottolinea come tutte queste operazioni siano state guidate dalla ricerca di sinergie oltre che da valutazioni solide e tassi privi di rischio più bassi. Sicuramente ogni azienda è a sé, ma ci sono fattori che accomunano le diverse operazioni. Quelli che Berenberg segnala sono: un modello frainteso dai mercati (caso di Urban&Civic) o un cambiamento nella struttura aziendale non previsto (RDI REIT); un business che prevede un investimento iniziale con promettenti prospettive di crescita in grado di apportare valore aggiunto (St Modwen, Urban&Civic, Sigma Capital, McCarthy & Stone); presenza di significative partecipazioni azionarie (i casi di RDI REIT e di GCP Student); un business che fornisce una via d’uscita per il management (Hansteen, Mucklow) o per facilitare investimenti di crescita (Sigma Capital); infine l’acquisizione di un portafoglio di attività con una valutazione interessante (Mucklow, Hansteen, St Modwen, GCP Alunno). “Ci aspettiamo che questi fattori siano validi per qualsiasi futura attività di M&A”, dichiara Berenberg.

L’azionariato immobiliare Uk ha messo a segno una crescita del 57,8% da marzo 2020 e del 26,4% nell’ultimo anno, pur sottoperformando il benchmark mondiale del settore. Per Berenberg la pandemia di Covid-19 ha comportato una correzione mai vista prima, mentre alle autorità governative si deve il merito di aver limitato la durata della correzione e aver posto basi solide per una ripresa accelerata.

“Con immobili di spicco, un panorama economico in miglioramento, valutazioni interessanti e prospettive di crescita, rimaniamo rialzisti sul settore immobiliare del Regno Unito”, precisano gli analisti, aggiungendo che “continuiamo a favorire i più orientati alle operazioni in settori maggiormente attrattivi, ad esempio Watkin Jones, Unite, Supermarket Income REIT e Grainger, alla luce della recente attività di M&A senza precedenti, segnaliamo Capital & Counties (CapCo), Shaftesbury, Helical, Capital & Regional e Grainger come i più probabili target di operazioni di fusione e di acquisizione in tutto il nostro universo di copertura”.

I bassi tassi di interesse hanno guidato manager di tutto il mondo a cercare flussi di cassa più elevati, ma sempre stabili. Con un mercato strutturato e non oscillante e con una disponibilità di finanziamento del debito a basso costo, infrastrutture e immobili rappresentano soluzioni con rischio contenuto per generare rendimenti. Il comparto quotato Uk risulta appetibile anche grazie al suo contesto giuridico solido, al controllo ridotto per le aziende private, ai fondamentali economici in miglioramento, alla relativa sottoperformance (l’EPRA UK ha sottoperformato gli indici di altri mercati sviluppati del 12% dal 2011 e il mercato real estate del 19,4% nell’ultimo decennio) e alle valutazioni decisamente attrattive.

Entrando nel merito del comparto immobiliare quotato, Berenberg ha un rating buy su Capital & Counties con un target price a 200 pence per (l’azione è scambiata a sconto del 35% rispetto ai picchi pre-pandemia). CapCo possiede un portafoglio insostituibile di risorse raggruppate intorno a Covent Garden nel centro di Londra. Le sue attività sono rimaste resilienti durante tutta la pandemia con un aumento del tasso di riscossione degli affitti. Buy anche su Shaftesbury (prezzo obiettivo a 725 pence; l’azione è scambiata a sconto del 35% rispetto ai picchi pre-pandemia): la società possiede un portafoglio insostituibile di attività raggruppate a Chinatown, Covent Garden, Soho, Carnaby e Fitzrovia, tutti quartieri super-prime nel centro di Londra.

“Grazie a un potenziale recupero operativo e una crescita delle valutazioni di investimento nei prossimi anni, è probabile che Shaftesbury rimanga perennemente attraente a nostro avviso”, commenta Berenberg. Valutazione buy anche su Helical (target price a 475 pence, l’azione è scambiata a sconto del 12% rispetto ai picchi pre-pandemia). Con un portafoglio di asset moderni e recentemente rinnovati, ilo sviluppatore di uffici londinesi Helical è meglio posizionato rispetto ai suoi peer. Valutazione sell, invece, su Capital & Regional (target price a 50 pence).

Con il 52% delle azioni di proprietà di Growthpoint Properties, il bilancio di questa società ha bisogno di (un’altra) ricapitalizzazione e i problemi operativi sono persistenti. Infine, Berenberg ha un rating buy su Grainger (target price a 350 pence; l’azione è scambiata con uno sconto del 10% rispetto ai picchi pre-pandemia).

Per Berenberg Grainger diventerà un obiettivo di M&A: è il più grande locatore istituzionale del Regno Unito (comparto in cui i volumi di investimento continuano a crescere rapidamente e dove le prospettive restano promettenti) e possiede 8.850 case. In generale, a livello di valutazione, il settore immobiliare del Regno Unito viene scambiato su un P/NAV di 0,93 volte, con un rendimento medio del 3,2%. “Con delle valutazioni ancora depresse e una previsione di crescita a un tasso di rendimento medio del 4,1% al 2023, riteniamo che il settore sia adatto a chi punta a investimenti di lungo termine o a chi vuole impiegare notevoli quantità di capitale per generare rendimento”, ha consigliato Berenberg. (riproduzione riservata).

Source

“https://www.milanofinanza.it/news/cresce-l-m-a-in-uk-nell-immobiliare-ancora-di-piu-i-titoli-piu-a-sconto-per-berenberg-202108141253116222”
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